Cuando se trata de pagar una casa, hoy día los compradores tienen una variedad casi ilimitada de posibilidades de financiamiento para elegir. Tienen ante sí un notable surtido hipotecario, con nombres exóticos tales como "ARM", "balloon" y "buy downs".
Muchas de estas opciones incluyen la asistencia financiera del vendedor de la propiedad. Otras son ofrecidas por instituciones financieras tales como compañías hipotecarias, bancos e instituciones de ahorro y préstamo. A continuación, se da una descripción de los principales tipos de financiamiento que debe conocer todo comprador de una vivienda. Las tasas de interés se indican como ejemplo solamente; para conocer las tasas de interés vigentes, diríjase a Miguel Avila o a un oficial de préstamos.
Hipoteca convencional
Hipoteca convencional. Un préstamo convencional es una deuda o hipoteca convenida entre una institución prestamista y un prestatario sin la intervención de un tercero, tal como la VA o la FHA. La mayoría de los tipos de préstamos convencionales se pagan en cuotas mensuales iguales a lo largo de un período de 15, 25 ó 30 años. La tasa de interés sigue siendo la misma durante el término del préstamo, por lo que el pago mensual del principal y el interés también permanece constante.
Las condiciones de un préstamo convencional varían según la institución prestamista, pero básicamente un préstamo puede obtenerse con un pago inicial de tan sólo el 5%. Cuando el pago al contado es de menos del 20%, en la mayoría de los casos es necesario que el préstamo tenga un seguro hipotecario privado para proteger al prestamista.
Con un préstamo de la FHA, el pago inicial puede ser de tan sólo el 2.25%. Los puntos de descuento pueden ser pagados por el vendedor o por el comprador. A la fecha de esta publicación, la FHA cobra una prima de seguro hipotecario equivalente al 2.25%, pagadera por adelantado, la cual puede financiarse en el monto de la hipoteca o pagarse en efectivo al cierre. (No hay primas "por adelantado" en el caso de condominios.) El prestatario también debe pagar una prima de seguro hipotecario anual del 0,50% que se cobra mensualmente.
Programas financiados por compañías prestamistas - Hoy día, muchas compañías prestamistas están dispuestas a ayudar a los compradores con los costos de cierre. A cambio del pago de una tasa de interés más alta, un prestamista puede renunciar a sus cargos normales, y pagar además otros costos de cierre que correspondan al cliente. Estos planes varían mucho, de manera que hay que estudiarlos atentamente. La ventaja es que se necesita menos efectivo para el cierre de la operación. Ello se traduce en cuotas mensuales más altas debidas a las tasas de interés también más altas.
Segunda hipoteca - El vendedor de la casa presta al comprador lo suficiente para cubrir la diferencia entre el precio de compra y el pago inicial más el saldo de una primera hipoteca. (Un prestamista comercial también puede otorgar ese tipo de préstamo.) Las condiciones, entre ellas la tasa de interés, están basadas en el acuerdo entre el comprador y el vendedor. Frecuentemente, es un préstamo a corto plazo (5 a 15 años); a veces, se hacen pagos de "intereses solamente", hasta la fecha de vencimiento, en la que deberá pagarse el saldo. El comprador puede entonces liquidar el saldo o refinanciar.
Financiamiento con la asistencia del propietario - Los propietarios pueden financiar primeros, segundos, terceros o cuartos préstamos. Pueden prestar su capital inmobiliario como una primera hipoteca (frecuentemente llamada take back), o bien ayudar al comprador de otras maneras. Una forma de financiamiento por el propietario (a veces llamada una hipoteca tipo balloon) basa las cuotas mensuales en una escala a 30 años, pero requiere que el saldo de la hipoteca se pague al final de un período breve, por ejemplo de 5 a 7 años.
Financiamiento con la asistencia de una institución
Hipoteca asumible. El comprador "adquiere" la hipoteca del vendedor o asume sus obligaciones (con la aprobación del prestamista). El pago inicial equivale a la diferencia entre el nuevo precio de compra y el saldo de la hipoteca existente. El interés no varía, y es generalmente más bajo que el de las tasas vigentes.
Hipoteca con tasa de interés ajustable (Adjustable Rate Mortgage, ARM). La tasa de interés puede subir o bajar a lo largo de los años, y está sujeta a un índice del mercado financiero. Los aumentos de la tasa de interés quedan a criterio del prestamista, pero las reducciones son obligatorias. Las cuotas mensuales también pueden ser ajustadas conforme a un programa periódico. Muchas hipotecas ARM estipulan un ajuste máximo de los posibles aumentos en las tasas de interés y en las cuotas mensuales, y/o un mínimo o máximo global durante el plazo del préstamo. La tasa inicial es generalmente más baja que la del financiamiento convencional.
Hipotecas del tipo Balloon. Este tipo de hipoteca es generalmente un préstamo que deberá saldarse después de un período determinado. Ofrece como ventaja una tasa de interés más baja que la de una hipoteca a 30 años plazo. Las hipotecas del tipo Balloon pueden tener plazos de pago de 5 a 7 años, o de 10 años. Si la tasa de interés fija cotizada a 30 años fuera del 8%, la del tipo Balloon a 7 años podría ser hasta de 7.5%, siendo los pagos más bajos durante el período de 7 años. Un factor que debe ser considerado, sin embargo, es que el inversionista de ordinario no garantiza prorrogar el préstamo pasada la fecha establecida, si bien muchos planes de este tipo incluyen cláusulas relativas al refinanciamiento opcional.
Uniones de Crédito - Las uniones de crédito federales pueden suscribir hipotecas convencionales de 30 años al igual que las aseguradas por el gobierno. Algunas hacen préstamos y otras no. Estas uniones son una fuente de crédito para sus miembros.
Compañías de Financiamiento - Algunas compañías de financiamiento prometen servicio rápido y otras no cobran sobre sus hipotecas puntos o penalidades por pagos adelantados, para poder competir con los prestamistas tradicionales.
La información que necesitaran la mayoría de los prestamistas es la siguiente:
Con esta información en mano, su prestamista procesará la solicitud: verificará la información; conseguirá su reporte de crédito; solicitara una tasación de la propiedad; revisara su solicitud; y, tomara la decisión de si le harán el préstamo o no.
Las preguntas que usted le debe hacer al prestamista:
¿Qué tipo de hipotecas tienen los prestamistas disponibles? De interés ajustable y/o de interés fijo.
¿Cuál es la tasa de interés?
¿Qué puntos tendrá que pagar?
¿Por cuánto tiempo puedo "lock-in" la tasa de interés corriente para el financiamiento?
¿Qué otros cargos o pagos en adición a la cantidad del préstamo podrían cargarme por la obtención del mismo?
¿Existen o no fondos disponibles para una segunda hipoteca?
En los casos de préstamos ajustables deberá preguntarlo siguiente:
¿Cuan frecuente puede ajustarse la tasa de interés?
Si hay o no un límite máximo en cada cambio de tasa.
¿Cuan frecuente puede ser ajustado el pago mensual?
Si existe o no un tope sobre los ajustes de pago.
¿Será posible o no extender el término del préstamo?
Si existe o no una cláusula penal por prepago. Si se harán cargos adicionales por saldar el préstamo antes de su vencimiento.
Alrededor del 80 por ciento de todos los préstamos en los Estados Unidos son pagados antes del vencimiento.
Si existe o no una cláusula que permita la posibilidad de hacer otro préstamo hasta la cantidad del principal que haya sido pagada, en el futuro para mejoras del hogar u otros propósitos (open-end clause).
¿Qué se entiende por periodo de gracia ('grace period')? ¿Cuan tarde puede hacerse el pago mensual sin cargo por mora?
¿Qué sucederá si no se paga?
En caso de que se venda su casa: ¿Podrá el nuevo comprador asumir la hipoteca con la misma tasa de interés?
¿Habrá que pagar puntos para obtener una nueva hipoteca? Usualmente, los prestamistas cargan o cobran puntos por el costo de conceder un préstamo o hipoteca. Un punto es el 1% de la cantidad del préstamo.
Preguntar si el prestamista requerirá seguro de hipoteca.
Recortes de las tasas de interés
Mientras considera usted si desea alquilar o comprar es importante que tenga en mente la ventaja tributaria. Por ejemplo, considerando esta ventaja tributaria un pago hipotecario de $1,500 puede resultar sobre todo en un costo menor que una renta de $1,500.
Hay que recordar o no debe olvidarse de que un comprado puede no materializar esta deducción tributaria ("tax break") hasta el momento de rendir planillas, o menos que se haya acordado con anticipación bajar los "withholding taxes" por un aumento en las deducciones de los pagos de interés. Para mas información comuníquese con su consejero, especialista o profesional de impuestos.
Vaya al siguiente, Negociando la compra lo que sucede en lo que su oferta es aceptada por el vendedor.
